20 tiêu chí lựa chọn mặt bằng quán cafe đông khách giá rẻ

Trong lĩnh vực F&B nói chung và quán cafe nói riêng, mặt bằng luôn là yếu tố đặc biệt quan trọng ảnh hưởng đến sự thành công của quán.

Dưới đây là tổng hợp hơn 20 tiêu chí giúp bạn lựa chọn mặt bằng quán cafe đông khách, đi kèm theo những bài học xử lý tình huống bất lợi mà Chukinhdoanh muốn chia sẻ với bạn.

1/ Xem xét chi phí thuê mặt bằng quán cafe

Chắc chắn chi phí thuê là yếu tố đầu tiên mà bạn sẽ phải cân nhắc trong cách chọn mặt bằng kinh doanh quán cafe. Bởi lẽ, tiền thuê mặt bằng được xem là một dạng chi phí cố định mà bạn phải chi trả hàng tháng.

Nhiều chủ quán nghĩ rằng khi tìm mặt bằng mở quán cà phê thì cần thuê mặt bằng kinh doanh cafe ở các khu vực trung tâm như tại TP HCM là Q.1, Q.3 hay Q.4,… Điều này vừa đúng lại vừa sai. 

Đúng là vì những vị trí này sẽ mang lại cho quán lượng khách hàng kha khá mỗi ngày nhưng cũng sai bởi nếu định hướng theo dạng bình dân thì bạn sẽ không thể có lời khi giá thuê tại đây thuộc hàng đắt đỏ.

Vì vậy, bạn cần tính toán kỹ càng mức chi phí mà mình có thể gánh để duy trì việc kinh doanh hàng tháng. Ngoài ra, quy mô cũng sẽ ảnh hưởng đến mức tiền thuê mặt bằng. Nếu bạn chỉ cần mở một quán cà phê truyền thống với mặt bằng quán cafe nhỏ thì giá thuê chắc chắn sẽ thấp hơn khi bạn mở quán cà phê sân vườn.

Từ việc nghiên cứu thật kỹ lượng khách hàng trong khu vực và giá thuê cùng mô hình kinh doanh quán mà bạn đang hướng đến, bạn sẽ có thể đưa ra quyết định chính xác trong việc tìm mặt bằng mở quán cà phê với giá hợp lý mà vẫn mang đến lượng khách mỗi ngày đều đặn.

2/ Trả phí 1 năm 1 lần hay chia theo tháng

Đối với những quán cafe mặt phố thì chi phí bỏ ra để thuê – mua bán sẽ tương đối lớn. Vì vậy, để giải bài toán hóc búa khi lựa chọn mặt bằng quán cafe này thì chủ quán có thể tham khảo một trong hai phương án để trả chi phí thuê mặt bằng quán cafe dưới đây:   

• Trả trong thời gian dài: thuê và trả tiền 1 lần/năm hoặc trả theo mốc thời gian. Với hình thức này thì người thuê hoàn toàn yên tâm, không sợ bị ảnh hưởng về việc bị lấy lại mặt bằng kinh doanh bất cứ lúc nào. 

Nhưng khuyết điểm của hình thức này là các chi phí bỏ ra lúc đầu quá lớn, và không tận dụng linh hoạt được nguồn vốn, bị đóng băng vốn.

• Trả chi phí linh hoạt hàng tháng, 3 tháng hoặc 6 tháng, nhưng phải cam kết thời gian thuê lâu dài với chủ. Thuê và trả tiền theo cách này thì ưu điểm là chi phí ban đầu không quá lớn, không bị ứ đọng vốn. 

Nhưng khuyết điểm là mặt bằng quán cafe, nhà hàng có thể bị lấy bất kỳ lúc nào.     

Xem thêm: Cách quản lý quán ăn, nhà hàng từ xa không lo thất thoát

3/ Xác định nhóm khách hàng mục tiêu

Trước khi chọn một mặt bằng hợp lý nhất, bạn nên có định hướng kinh doanh rõ ràng về đặc thù của quán và khách hàng mục tiêu bạn muốn hướng đến là ai? Hãy phác họa rõ ràng nhất về họ.

Bên cạnh đó, liệt kê chi tiết những gì bạn muốn, quán cafe trông thế nào? Hoạt động ra sao. Khách hàng của bạn sẽ được trải nghiệm dịch vụ và đồ uống gì? Phương tiện đi lại là ô tô hay xe máy, thời gian đóng và mở cửa quán như thế nào cho hợp lý?

Lên một bản kế hoạch chi tiết thay vì mông lung về thị trường, mơ hồ với đối tượng khách hàng và không có một mục tiêu cụ thể nào đó.

Một ví dụ điển hình nếu khách hàng mục tiêu bạn chọn là nhân viên văn phòng, bạn sẽ cần mặt bằng quán cafe của mình là những nơi có tập trung nhiều các trung tâm thương mại hay tòa nhà văn phòng.

Tiếp đến, bạn nghiên cứu thấy rằng các nhân viên văn phòng thường chỉ mua cà phê dọc đường đi làm. Lúc này vị trí đặt mặt bằng của bạn nên là những ngã ba, ngã tư hoặc ngay trên trục đường chính để khách hàng có thể dễ dàng tìm thấy bạn ngay khi họ có nhu cầu.

3.1/ Nhân khẩu học   

Giới tính, độ tuổi và nghề nghiệp của khách hàng là 3 yếu tố nhân khẩu học mà bạn cần tìm hiểu trước khi quyết định chọn mặt bằng quán cafe.

• Giới tính: Trong khi khách hàng nam thường yêu thích không quan quán rộng rãi, thoáng mát thì khách hàng nữ lại chỉ tập trung vào cách trang trí, thiết kế, diện tích quán không cần quá lớn.
• Độ tuổi: Với những khách hàng từ 16 đến 27 tuổi, họ có xu hướng tìm tới quán cafe có mặt bằng rộng lớn, nằm trên mặt đường dễ tìm, gần trường học, khu chung cư hoặc trung tâm thương mại. Còn từ 27 tuổi trở lên lại có xu hướng trái ngược, quán cafe yêu thích không cần quá rộng rãi nhưng cần yên tĩnh và ấm cúng.
• Nghề nghiệp: Dân công sở và học sinh, sinh viên là hai đối tượng khách hàng phổ biến của các quán cafe. Tuy nhiên, trong khi dân công sở có xu hướng thích những quán cafe rộng rãi, đặt gần tòa nhà văn phòng thì học sinh, sinh viên lại thích ghé qua quán cafe gần trường học, ký túc xá. Yêu cầu của học sinh, sinh viên không cao nên chỉ cần trang trí đẹp, bắt mắt là được, không cần chỗ để xe quá lớn.

Các thông tin về khách hàng mục tiêu cần được xác định rõ ràng ngay từ bước lập kế hoạch mở quán cafe. Từ đó đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn, đánh trúng tâm lý khách hàng, thu hút họ đến với quán cafe của bạn.

3.2/ Thói quen, hành vi 

Chỉ khi nắm rõ thói quen và hành vi của khách hàng, quán cafe mới trở thành điểm đến quen thuộc của họ. 

Lấy ví dụ đơn giản, nếu bạn đang tập trung vào đối tượng khách hàng làm freelancer, họ thường tìm đến quán cafe yên tĩnh để làm việc và gần như “cắm rễ” ở đó cả ngày. Bạn bắt buộc phải kê nhiều bàn đơn cách xa nhau và đồng nghĩa diện tích mặt bằng quán cafe cũng phải thật rộng lớn. 

Ngoài ra, đối tượng này thường không phải khách vãng lai, họ có xu hướng tìm kiếm địa điểm trên internet trước khi ghé qua nên quán không cần nằm ở vị trí dễ nhìn thấy. Đôi khi ở trong ngõ ngách, cách xa khói bụi ồn ào lại phù hợp với thói quen và sở thích của họ.

4/ Lưu ý vấn đề giao thông, bãi giữ xe, view nhìn của quán  

Dù quán cafe của bạn có đặt ở giữa ngã tư, mặt tiền vô cùng bắt mắt nhưng giao thông quanh đó quá phức tạp, ồn ào, khói bụi thì cũng phần nào làm cho khách hàng e ngại khi ghé qua. Chính vì thế mặt bằng quán cafe cần nằm ở vị trí có mật độ giao thông vừa phải, không tắc đường, dễ dàng ghé vào bất cứ lúc nào. 

Hơn nữa, bãi để xe rộng rãi là một trong các đặc điểm ưu tiên khi lựa chọn mặt bằng quán cafe. Đừng để khách hàng của bạn rời đi chỉ vì không có chỗ để xe hoặc lấy xe ra vào bất tiện, mất thời gian.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp nếu vị trí quán đặt gần trường học, trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng thì bãi đỗ xe lại không quá quan trọng. Đa số khách hàng tới đây thường đi bộ hoặc đi chung xe cho thuận tiện.

Ưu tiên chọn những mặt bằng thông thoáng, nằm cạnh sông, kênh mương, vườn cây hoặc công viên. Chọn các mặt bằng có view nhìn đẹp, tạo sự lãng mạn và dễ chịu với khách hàng, thu hút khách hàng thường xuyên đến quán thưởng thức c cafe nhiều hơn.

Xem thêm: Top 5 máy bán hàng cầm tay nhỏ gọn, quẹt thẻ siêu tiện lợi

5/ Địa chỉ quán dễ tìm thấy

Quán cafe nên chọn mặt bằng là nơi dễ thấy, dễ nhìn, ngã ba, ngã tư hoặc vòng xoay, quảng trường hoặc khu du lịch và khu dành cho người đi bộ. Từ đó, kể cả khách quen và khách vãng lai cũng dễ định vị. 

Mặc khác, địa điểm này cũng là nơi thường xuyên qua lại của nhiều người, nên họ rất dễ nhận biết và nhớ đến quán của bạn.

6/ Phân tích đối thủ cạnh tranh trong khu vực

Hãy nghiên cứu kỹ chiến lược kinh doanh, thuê mặt và chọn mặt bằng mở quán cafe cạnh tranh với đối thủ. Việc tìm hiểu kỹ đối thủ có thể cho bạn thêm nhiều kinh nghiệm quý báu.

Tuy nhiên, bạn cần xác định được chính xác đối thủ cạnh tranh của mình là ai. Nên chọn các đối thủ cùng phân khúc kinh doanh để học hỏi các kinh nghiệm của đối thủ.

7/ Xem xét diện tích mặt bằng kinh doanh quán cafe  

Yếu tố tiếp theo trong quá trình chọn vị trí mở quán cafe chính là diện tích. Tùy vào phong cách hay loại hình quán cafe mà bạn chọn sẽ có không gian khác nhau. Đối với cafe sân vườn cần một không gian rộng, còn nếu phong cách cafe take away thì chỉ cần một góc nhỏ là đủ.

Trước khi lựa chọn diện tích quán cafe bạn cần cân nhắc bạn cần diện tích bao nhiêu để bài trí, sắp xếp các đồ dùng vật dụng cần thiết cho quán cafe của mình. Bởi chưa hẳn diện tích rộng đã tốt.

Do đó, hãy bố trí và sắp xếp sao cho phù hợp để tận dụng diện tích, như thế bạn sẽ tiết kiệm được chi phí tối đa trong việc thuê mặt bằng. Đồng thời, việc sắp xếp và bố trí không gian quán cũng trở nên đơn giản, dễ dàng hơn.

Trường hợp bạn không biết làm thế nào để ước lượng diện tích quán cafe của mình là bao nhiêu thì nên tham khảo một số mô hình quán cafe trên thị trường hiện nay từ đó đưa ra diện tích mặt bằng phù hợp hơn với nhu cầu sử dụng của mình.

Xem thêm: Top 3 dòng máy POS tính tiền hiển thị giá trên màn hình

8/ Hiện trạng thực của mặt bằng kinh doanh

Bạn đừng vội chốt ngay khi đã chọn được mặt bằng hợp lý kể về giá và địa điểm. Hãy xem xét thật kỹ rằng mặt bằng đó có chỗ để xe hay không?

Diện tích thuê có phù hợp với tiêu chí của bạn không?

Chỗ này đã có người thuê hay chưa, mặt bằng có nằm trong khu vực quy hoạch hay không, tình hình điện nước có ổn định không?…

Đừng xem nhẹ chuyện để xe tại quán cafe, bạn hãy tưởng tượng: “Nếu đến quán mà không có chỗ để hoặc xe của khách tràn hết xuống lòng đường thì phải xử lý ra sao?”.

Chưa kể đến tình trạng công an trật tự đi lại kiểm tra thường xuyên, chắc chắn bạn sẽ phải rất đau đầu bởi được thăm hỏi thường xuyên khi độc chiếm vỉa hè và lòng đường.

Bên cạnh đó, đừng quên xem xét tình trạng mặt bằng thật kỹ rồi hẵng đưa ra quyết định. Tránh tình trạng bị thu hồi đất ngay khi kinh doanh. Sẽ rất phức tạp và mất nhiều công sức và chi phí.

Ngoài ra, phần setup lại quán cũng tốn khá nhiều chi phí, hãy nghiên cứu kỹ xem với mặt bằng đó có cần phải tu sửa nhiều không? Chủ nhà có hỗ trợ gì không? Tất cả những điều này chắc chắn sẽ giúp bạn tiết kiệm được nhiều công sức và chi phí hơn.

9/ Thời hạn cho thuê mặt bằng kinh doanh quán cafe

Để hoạt động kinh doanh đi vào ổn định ít nhất quán cafe của bạn phải được vận hành tối thiểu là một năm. Nhưng nếu hợp đồng thuê mặt bằng của bạn chỉ giới hạn 2 năm hoặc ít hơn thì chukinhdoanh chắc chắn một điều là bạn kinh doanh sẽ khó lời thâm chỉ còn lỗ nặng. 

Vì vậy, lưu ý khi lựa chọn mặt bằng kinh doanh quán cafe mặt phố giúp bạn tối ưu chi phí và thu về lợi nhuận cao trong tương lai chính là bạn chỉ nên ký hợp đồng có thời hạn cho thuê từ 3 năm trở lên.

Nếu công việc kinh doanh của bạn tốt và phát triển hãy tiếp tục gia hạn hợp đồng, lúc này có thể từ 5 đến 10 năm, tùy vào khả năng tài chính và có thể mua lại nếu có điều kiện.

10/ Chú ý nội dung trên hợp đồng cho thuê mặt bằng 

Cần xem xét kỹ hợp đồng thuê mặt bằng mở quán cafe trước khi ký kết. Một số lưu ý khi đọc qua hợp đồng cho thuê mặt bằng mở quán cà phê.

• Số tiền đặt cọc để thuê mặt bằng
• Thời gian cho thuê trong bao lâu (1 năm/ 3 năm/ 5 năm/ 10 năm)
• Thời gian chuyển tiền thuê hàng tháng
• Hình thức chuyển tiền (Tiền mặt hoặc Trả qua ngân hàng)
• Cam kết giữ giá trong thời gian cho thuê
• Yêu cầu trùng tu hoặc bảo trì đối với mặt bằng
• Điều khoản khi 1 trong 2 bên chấm dứt hợp đồng
• Quy trình và giấy tờ sẽ do bên nào phụ trách thực hiện
• Nếu chủ nhà vô cớ thu hồi mặt bằng trước hợp đồng thì sẽ giải quyết ra sao?

Xem thêm: 25 ý tưởng kinh doanh quán cafe kết hợp độc đáo, hút khách

11/ Tính pháp lý của mặt bằng thuê kinh doanh

Một tiêu chí vàng khi lựa chọn mặt bằng quán cafe mặt phố mà Chukinhdoanh muốn nhắc bạn chính là việc nắm được tính pháp lý của mặt bằng mình sắp sửa thuê, mua. 

Bởi hiện nay có rất nhiều chiêu lừa đảo thuê mặt bằng kinh doanh chồng chéo nhiều người, hay đất đang vào diện quy hoạch, di dời,… do vậy để tránh “tiền mất tật mang”, bạn phải đảm bảo mặt bằng mình thuê có đầy đủ tính pháp lý trước. 

Pháp lý của mặt bằng đó chính là sổ đỏ, là hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mặt bằng … đầy đủ và hợp lệ. Thiếu một trong những yếu tố trên, chỉ e rằng sau này bạn sẽ phải đau đầu khi xảy ra tranh chấp, kiện tụng hoặc bất cứ rủi ro nào liên quan đến pháp luật.

12/ Hướng nhà, vấn đề phong thủy

Đầu tiên, bạn cần tránh các mặt bằng chính Tây có nắng chiếu trực tiếp vào buổi chiều. Đừng xem thường nắng chiều, nó có thể khiến hàng hóa hư hỏng nhanh chóng và cửa hàng thì lúc nào cũng nóng hừng hừng, điều này sẽ làm cho khách hàng nản lòng ghé qua.

Hơn nữa là người Á Đông cũng nên tin phong thủy một chút. Chọn mặt bằng nên tránh các hướng không tốt để sau này trong lúc khó khăn thì không bị “nói ra nói vào” rồi tự nản lòng. Nên xác định rõ từ đầu là mặt bằng hướng nào thì phù hợp với tất cả các tiêu chí trên.

13/ Thái độ của chủ nhà

Chọn mặt bằng kinh doanh cũng cần xem xét đến mức độ thiện chí của chủ nhà. Vì họ là một đối tác sẽ gắn bó trong suốt thời gian bạn làm kinh doanh. Mặc dù bạn có thể công chứng hợp đồng thuê và mọi thứ sau đó sẽ giải quyết theo các thỏa thuận “giấy trắng mực đen”. Tuy nhiên, thực tế thì không đơn giản như vậy.

Nếu hai bên “cơm không lành, canh không ngọt” thì bạn sẽ rất khó yên ổn làm ăn. Chẳng hạn, lỡ họ có ý bán mảnh đất mà bạn đang thuê thì sẽ có nhiều rắc rối về sau. Do đó hãy có các điều khoản thỏa thuận đền bù rõ ràng. 

Cũng cần lưu ý khi chủ nhà quá khó chịu, hay xét nét về tiền bạc. Khi đó bạn phải cẩn thận với các điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng. Nhất là về việc cải tạo mặt bằng và lộ trình tăng giá thuê.

Nếu được thì bạn nên cố gắng tạo mối quan hệ tốt, được lòng chủ nhà. Đôi khi điều này quan trọng không kém so với các điều khoản ký kết hợp đồng. Bạn có thể thường xuyên trò chuyện, hỏi thăm sức khỏe và biếu quà cáp. Khi họ yêu mến bạn, mọi vấn đề rắc rối phát sinh đều được giải quyết nhẹ nhàng, êm đẹp hơn.

14/ Sau một thời gian thuê có phát sinh thêm phí không?  

Trước khi đặt bút ký hợp đồng, bạn cũng nên hỏi chủ nhà sau một thời gian sử dụng có tăng tiền điện, nước, tiền thuê mặt bằng hay phát sinh phí dịch vụ gì không?… Điều này sẽ giúp đảm bảo doanh thu, lợi nhuận của bạn không bị thâm hụt sau một thời gian kinh doanh.    

Xem thêm: 10 kinh nghiệm kinh doanh quán cafe nhỏ ở nông thôn vốn ít lời nhiều

3 Điều cần tránh khi thuê mặt bằng kinh doanh quán cafe

Vị trí giáp mặt quốc lộ

Những tuyến giao thông quốc lộ then chốt không phải nơi có nhiều cụm dân cư sinh sống. Vì vậy, kinh doanh dịch vụ ăn uống ở vị trí này hầu hết chỉ gặp kiểu khách vãng lai tiện đường ghé vào, không phải khách trung thành định cư gần đó để có thói quen qua lại thường xuyên.

Dĩ nhiên, số lượng khách vãng lai cũng không hề nhỏ, thậm chí nhiều hàng quán mở giáp quốc lộ vẫn đang hoạt động rất khấm khá. Thế nhưng, cách thức duy trì ổn định khách hàng sẽ có tính chất rất khác, không phải một sân chơi dễ cho các chủ quán cafe.

Bạn thử kể tên xem bao nhiêu thương hiệu lớn đặt chi nhánh cửa hàng trên quốc lộ? Có thể bạn sẽ là người đầu tiên đi ngược số đông để làm điều phi thường này, nhưng hãy suy nghĩ thật kỹ vì tới nay chưa thấy ai khuyên nên làm vậy cả.

Quán của chủ cũ sang tên

Chuyện các chủ cửa hàng ăn uống sang nhượng lại toàn bộ dự án và thương hiệu không phải là hiếm, có thể xuất phát từ rất nhiều lý do. Thế nhưng, phần lớn nguyên nhân thường đến từ tình trạng kinh doanh thất bát, thua lỗ, không có tiềm lực tiếp tục mở quán.

Dù có tu sửa hình thức mới toanh, thay tên đổi họ thành một thương hiệu mới, sẽ vẫn còn những vấn đề phải khiến bạn phải xem xét kỹ:

Vì sao chủ cũ thua lỗ, có phải do địa điểm này không đẹp như kỳ vọng mà bạn chưa nhận ra để khắc phục?

Chất lượng dịch vụ của quán trước đó ra sao: Nếu những khách cũ có trải nghiệm không tốt, họ sẽ khó quay lại – có thể do tâm lý ngại vì “dớp”, có thể không biết đây là quán mới chủ mới.

Xử lý dụng cụ và đồ đạc của chủ cũ: Vứt đi thì tiếc, còn dùng tiếp đồ có sẵn lại khiến bạn gò bó tư tưởng sáng tạo cho khâu set up và decor quán mới.

Ở chung với chủ cho thuê mặt bằng

Tương tự khi bạn thuê nhà để ở, việc kinh doanh trên đất/nhà ở chung với chủ cho thuê (dù khác tầng lầu) sẽ ít nhiều gây ra phiền toái không đáng có. Chẳng hạn:

• Vấn đề phát sinh từ cách tính đơn giá điện nước và các dịch vụ liên quan, kể cả khi đã lắp đồng hồ hoặc phương tiện đo riêng.
• Cảm giác không thoải mái, bị nhòm ngó trong quá trình thi công hoặc bán hàng, đôi khi còn là tọc mạch, gây khó dễ.  

Trên đây là những cách chọn mặt bằng kinh doanh quán cafe của Chukinhdoanh. Hy vọng những bạn đang có ý định mở quán kinh doanh cafe sẽ có thêm nhiều thông tin hơn. Kinh doanh quán cafe cũng giống như vận hành cả 1 công ty vậy. Để đảm bảo nó “chạy” tốt, những điều nhỏ nhặt nhất cũng không được bỏ qua. Chúc bạn kinh doanh thành công!

Bạn đang tìm kiếm phần mềm quản lý quán cafe tốt nhất? Vui lòng để lại thông tin, chúng tôi sẽ liên hệ sớm nhất!

Hoặc gọi trực tiếp đến số Hotline: 1900.3016 để được hỗ trợ nhanh nhất!